سرخط خبرها
خانه / اخبار مسکن / نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد

نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد

نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد

|نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد از خراسان مسکن|

یک استاد دانشگاه با اشاره به آن که نرخ مسکن همچنان اکثرا و بیشتر از اقتدار و قدرت خرید شهروندان و مردم شهر می باشد گفت: نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد تا با سطح دخل و درآمد متعارف خانواده ها هم سطح می شود و همچنین معاملات راه بیفتد.

در گفتگو با محمدحسین ادیب گفتن شد:

نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد

یک استاد دانشگاه با اشاره به آن که نرخ مسکن همچنان اکثرا و بیشتر از اقتدار و قدرت خرید شهروندان و مردم شهر می باشد گفت: نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد تا با سطح دخل و درآمد متعارف خانواده ها هم سطح می شود و همچنین معاملات راه بیفتد.

محمدحسین ادیب استاد دانشگاه می باشد . او همچنین معتقد می باشد  نرخ مسکن بیش از اقتدار و قدرت خرید قشر متوسط و همچنین ضعیف رشد کرده و همچنین بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد تا با سطح دخل و درآمد متعارف خانواده ها هم سطح می شود تا معاملات رونق یابد.
به نقل از اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، او همچنین بر آن باور می باشد که اقتصاد در بعدی "اشتغال محور"  می می شود و همچنین هنگام و زمانی که اقتصاد "اشتغال محور" شد، سرمایه ها به سمت مسکن حرکت نمی کند بازی مسکن در ایران پایان یافته می باشد.

دیگر نظرات او همچنین را در ادامه می خوانید.

فروپاشی بورس ها در سال شمسی ۲۰۰۱ در آمریکا چرا اتفاق افتاد ؟
بورس آمریکا بیش از حد ارزش گذاری شده بود و همچنین حباب بورس  ترکید .

آمریکا فروپاشی سال شمسی ۲۰۰۱ را چگونه مدیریت کرد ؟
فدرال رزرو با تزریق پول عظیم به اقتصاد از سال شمسی ۲۰۰۱ تا ۲۰۰۶ فروپاشی را مدیریت کرداما تزریق پول عظیم به اقتصاد روند ذیل را ساخته یا ایجاد کرد :
الف- پهناور و بزرگ‌تر شدن غیرمنطقی قسمت و بخش اقتصادی و مالی نسبت به قسمت و بخش واقعی اقتصاد
ب-سوداگری و همچنین سفته‌بازی بیش‌ از حد  قسمت و بخش اقتصادی و مالی به  سبب فربه شدن
ج-هدایت سرمایه ها به سمت قسمت و بخش مسکن و همچنین بورس و همچنین  ارزش گذاری بیش از حد قسمت و بخش مسکن و همچنین بورس به سبب عرضه پول بیش از عرضه کالا و همچنین سرویس ها و خدمات
د-بیمه کردن حباب قسمت و بخش مسکن بوسیله دو شرکت بیمه ای تحت حمایت حکومت و همچنین کنگره و همچنین با پول شرق آسیا
د- نهایتا سواگری در قسمت و بخش مسکن و همچنین  بورس که باعث شد تا مسکن و همچنین سهام بیش از حد ارزش گذاری می شود با سقوط قسمت و بخش مسکن و همچنین بورس و همچنین فروپاشی غیره ای در سال شمسی ۲۰۰۸  پایان یافت

• نحوه مدیریت بحران ۲۰۰۸
 فروپاشی سال شمسی ۲۰۰۸ چگونه مدیریت شد ؟

مشکل دو چیز بود سقوط بیش از حد ارزش سهام و همچنین پائین بودن نرخ ها ( بازار دچار ارزان نمائی شده بود ) و همچنین هر دو یک علاج داشت تزریق پول جهت ساخته یا ایجاد تورم ، لذا فدرال رزرو از سال شمسی ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۴ با تزریق پول عظیم به اقتصاد جهانی از یکسو ارزش بورس های جهان را دو برابر کرد و همچنین از سوی دیگر نرخ کالاها به شدت افزایش یافت مثلا نفت از ۳۵ دلار به ۱۱۰ دلار افزایش یافت، افزایش نرخ نفت واکنش بازار به عرضه زیاد پول بود.

آن روند چه پیامدهایی داشت؟
نرخ ها در بازار جهانی بیش از ظرفیت اقتصاد جهانی افزایش یافت، ۶۹ قسمت و بخش نفت جهان را ۱۱ کشور وارد می کنند که ۶۴ قسمت و بخش بدهی خارجی جهان را دارند ۱۱ کشور وام می گیرند و همچنین نفت می خرند. آن ۱۱ کشور از سال شمسی ۲۰۰۸ تا کنون پول نفت را با استقراض پرداخت کرده اند، آن روند قابل دوام نبود، نمی شد ۶۹ قسمت و بخش نفت جهان را نسیه خرید.
 
• سیاست انقباضی فدرال رزرو از ۲۰۱۴ به بعد
فدرال رزرو( بانک مرکزی آمریکا) در مقابل آن روند از سال شمسی ۲۰۱۴ به بعد ، چه واکنشی نشان داد ؟

سیاست انقباضی در پیش گرفت، از یکسو عرضه پول جدید به اقتصاد را متوقف کرد و همچنین از سوی دیگر نرخ بهره را بالابرد، با آن دو روند نرخ ها در بازار جهانی سقوط کرد، با شاخص بلومبرگ نرخ های جهانی ۴۳ قسمت و بخش نسبت به ۵ سال شمسی قبل سقوط کرده می باشد و همچنین تورم جهانی نسبت به ده سال شمسی قبل با آن شاخص ۵ قسمت و بخش می باشد. یعنی سالانه نیم قسمت و بخش، لذا نرخ کالاها در جهان اکنون حبابی نیست ولی باید توجه داشت آن سیاست باعث سقوط شدید نرخ نفت شد .

• انرژی در ایران تا قبل از سقوط نرخ نفت یک هفتم بازار جهانی بود
 سقوط نرخ نفت چه تاثیری بر ایران داشت ؟

نرخ نفت از ۲۳ دلار در سال شمسی ۱۳۸۱ به ۱۱۰ دلار در مهر ۹۳ افزایش یافت و همچنین سپس در دو مرحله  سقوط کرد. ولی باید توجه داشت با ۵ برابر شدن نرخ نفت، نرخ انرژی در ایران متناسب با افزایش نرخ جهانی افزایش نیافت، متوسط نرخ انرژی در ایران ۱۵ دلار می باشد یعنی انرژی در ایران تا قبل از سقوط نرخ نفت یک هفتم بازار جهانی بود.

عرضه انرژی به یک هفتم نرخ جهانی چه اثری در اقتصاد ایران داشت ؟
سرمایه گذاری در قسمت و بخش انرژی به شدت اقتصادی شد، واحد های پهناور و بزرگ جهت بهره بری و استفاده بیشتراز سرمایه گذاری در قسمت و بخش انرژی با نفت ۱۵ دلاری، به استقراض وسیع از بانکها روی آوردند، قسمت و بخش انرژی ۲۷۴ هزار میلیارد تومان بدهی بانکی دارد.

 بعد نفت سقوط کرد، قبلا نفت ۱۱۰ دلاری را به داخل ۱۵ دلار می دادند و همچنین اکنون نفت ۳۵ دلاری را ۱۵ دلار می دهند، آن روند سرمایه گذاری در قسمت و بخش انرژی را غیر اقتصادی کرد و همچنین بانکها نمی توانند وام پرداختی به قسمت و بخش انرژی را وصول کنند. ولی باید توجه داشت از سوی دیگر به ازای وام پرداختی به قسمت و بخش انرژی، سود ۲۰ درصدی به سپرده پرداخت می کنند .

آن سقوط شامل تنها و فقط قسمت و بخش نفت می باشد ؟
نه خیر ، کلا نرخ مواد خام سقوط کرده می باشد، سال شمسی قبل نرخ سنگ آهن تولیدی در کشور با هزینه اداره معدن مساوی شد، یعنی نرخ سنگ آهن مساوی می باشد با هزینه استخراج، خود سنگ آهن مجانی و رایگان می باشد .

آن چه اثری بر بورس ایران داشت ؟
هزینه احداث یک کارخانه یک میلیون تنی سیمان به نرخ روز ۴۰۰ میلیارد تومان می باشد ولی باید توجه داشت یک کارخانه یک میلیون تنی سیمان را در بورس می می شود. با ۱۰۰ میلیارد تومان خرید و همچنین آن یک عدم تعادل می باشد در عمل بازار یک کارخانه سیمانی را با دلار ۹۵۰ تومان می خرد نه ۳۵۰۰ تومان .

در بقیه قسمت و بخش ها چگونه می باشد ؟
تقریبا در ۸۰ قسمت و بخش اقتصاد اوضاع شبیه مثال سیمان می باشد ، سیمان مشت نمونه خروار می باشد، در ۸۰ قسمت و بخش اقتصاد سرمایه گذاری های انجام شده را با دلار ۹۵۰ تومان می قدرت فروخت نه دلار ۳۵۰۰ تومان .

آن چه اثری بر صنعت و همچنین به صورت مشخص صنعت سیمان دارد ؟
اولا صنایع بورسی نمی توانند وام دریافتی را پرداخت کنند بدهی بانکی شرکتهای بورسی در آذر ۹۴ نسبت به آذر ۹۶ حدود ۱۶ قسمت و بخش افزایش یافته می باشد. در صورتی که متوسط نرخ بهره ۲۴ قسمت و بخش باشد شرکتهای بورسی اصل وام را نداده اند و همچنین تنها و فقط یک سوم نرخ بهره را پرداخت کرده اند و همچنین ثانیا نرخ گذاری کارخانه سیمان در بورس با نفت ۳۵ دلاری می باشد. ولی باید توجه داشت هزینه احداث مطابق با نفت ۱۱۰ دلاری می باشد هزینه در ایران متناسب با سقوط نرخ نفت بایستی و حتما پائین می آمد ولی باید توجه داشت پائین نیامده می باشد و همچنین آن روند  دو اثر دارد سرمایه گذاری جدید غیر اقتصادی شده می باشد و همچنین به اتمام رساندن پروژه های سرمایه گذاری  ناتمام نیز غیر اقتصادی می باشد.

هنگام و زمانی که نرخ نفت از ۲۳ دلار در سال شمسی ۱۳۸۱ به ۱۱۰ دلار در مهر ۹۳ افزایش یافت چه تاثیری بر اقتصاد ایران داشت ؟
شهروندان و مردم شهر به شدت ثروتمند شدند ولی باید توجه داشت ثروت ایحاد شده به دو سمت مسکن و همچنین تولید "انرژی محور" رفت ، البته تولید غیر " انرژی محور"  تقریبا مضمحل شد و همچنین آن باعث شد تا تولید "غیر انرژی محور"  نتواند وام های دریافتی را پرداخت کند، ریسک از آن دسته صنایع به بانکها منتقل شد .

با سقوط نرخ نفت چه اتفاقی افتاد ؟
سرمایه گذاری در تولید "غیر انرژی محور" غیر اقتصادی شد و همچنین وصولی بانکها از قسمت و بخش " غیر انرژی محور"  تقریبا متوقف شد .

در قسمت و بخش مسکن چه اتفاقی افتاد ؟
منبع تغذیه کننده افزایش نرخ مسکن، افزایش نرخ نفت از ۲۳ دلار به ۱۱۰ دلار بود، استیگلیز برنده جایزه نوبل در رشته اقتصاد می نویسد در کشورهای نفت خیر با افزایش نرخ نفت، مسکن به شدت افزایش می یابد و همچنین با سقوط نرخ نفت مسکن به شدت کاهش می یابد.
 
افزایش نرخ نفت چگونه باعث افزایش نرخ مسکن می شد ؟
در مرحله بعد حکومت پول نفت را که ۵ برابر شده بود به صورت حقوق و همچنین پروژ های عمرانی خرج می کرد حکومت ۵ برابر قبل خرج می کرد بدون آنکه از شهروندان و مردم شهر گرفته باشد آن به ثروت مند شدن شهروندان و مردم شهر و همچنین اقتصاد می انجامید و همچنین نهایتا ثروتمند شدن شهروندان و مردم شهر  از قسمت و بخش مسکن و همچنین تولید " انرژی محور "  سردرمی آورد .

با سقوط نرخ نفت از ۱۱۰ دلار به ۳۵ دلار نرخ نفت هنوز بالاتر از سال شمسی ۱۳۸۱ می باشد ؟
  5.34دلار امروز در بازار جهانی معادل یک دلار سال شمسی ۱۹۷۳ اقتدار و قدرت خرید دارد ، بر آن اساس  نفت ۳۵ دلاری امروز معادل ۶٫۵۵ دلاردر سال شمسی ۱۹۷۳ می باشد

تو می گویید که افزایش نرخ مسکن به سبب افزایش نرخ نفت از ۲۳ دلار به ۱۱۰ دلار بود و همچنین اکنون نرخ نفت با حذف تورم به سطح نرخ های سال شمسی ۱۳۸۱ بازگشته می باشد لذا بر اساس استدلال تو افزایش نرخ مسکن در آن فاصله  مازاد بر تورم جهانی ، اضافی می باشد و همچنین اضافه مازاد نرخ مسکن  حذف می می شود ؟
افزایش نرخ مسکن  به دو دسته عوامل  اقتصادی و مالی و همچنین  غیر اقتصادی و مالی تقسیم می می شود عوامل  اقتصادی و مالی به سه دسته تقسیم می می شود :
الف- نرخ نفت
ب- نحوه توزیع دخل و درآمد نفت در کشور
ح- حجم واقعی واقعی که بانکها طی یکسال پرداخت می کنند

نحوه توزیع دخل و درآمد نفت چه اثری بر نرخ مسکن دارد ؟

الف- مطابق بودجه سال شمسی ۱۳۹۵،کمک حکومت به صندوق های بازنشستگی در سال شمسی ۱۳۹۵حدود ۳۸ هزار میلیارد تومان؛
ب-سهم حکومت از صادرات نفت ، میعانات گازی و همچنین فرآورده نفتی در سال شمسی ۹۵ با نفت ۳۵ دلار و همچنین صادرات ۲ میلیون بشکه نفت خام و همچنین میعانات حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان  ( حدود ۷۰۰ هزار بشکه بیش از قبل از تحریم ، معادل صادرات نفت و همچنین میعانات در فروردین ۱۳۹۵ )
ح-وصولی حکومت بابت صادرات نفت خام ، میعانات و همچنین فرآورده نفتی تنها و فقط ۲ هزار میلیارد تومان بیش از کمک به صندوق های بازنشستگی می باشد؛۹۵ قسمت و بخش نفت ، میعانات و همچنین فرآورده نفتی صرف پرداخت دو صندوق بازنشستگی می می شود.
در سال شمسی ۱۳۸۲ یک قسمت و بخش از دخل و درآمد  صادرات نفت ، میعانات و همچنین فرآورده نفتی  صرف کمک به صندوق بازنشستگی کشوری  می شد و همچنین آن نسبت در سال شمسی ۹۴ حدود ۳۲ قسمت و بخش و همچنین در سال شمسی ۹۵ به ۵۱٫۳ قسمت و بخش افزایش می یابد .

آن مطلب را چگونه تحلیل می کنید ؟
هنگام و زمانی که یک قسمت و بخش وصولی حکومت بابت صادرات نفت به صندوق بازنشستگی کشوری پرداخت میشد نرخ مسکن در ایران رشد می کرد ما هنگام و زمانی که ۹۵ قسمت و بخش دخل و درآمد صادرات نفت و همچنین بقیه حامل های انرژی، صرف پرداخت حقوق بازنشستگان می می شود پول نفت وارد قسمت و بخش مصرفی کشور می می شود و همچنین مسکن گران نمی می شود. نحوه خرج کردن پول نفت در نرخ مسکن موثر می باشد هنگام و زمانی که دخل و درآمد نفت آنقدر کم می می شود که تنها و فقط کفایت کمک به بازنشستگان کشور را دارد مسکن گران نمی می شود .

مقدار و اندازه و میزان وامی که بانکها طی یکسال پرداخت می کنند چه تاثری بر نرخ مسکن دارد ؟
وزیر اقتصاد اعلام داشتند که ۸۰ قسمت و بخش منابع سیستم  بانکی  قفل شده می باشد یعنی بانکها با ۲۰ قسمت و بخش  منابع خود، کار می کنند یعنی هنگام و زمانی که اعلام میشود نقدینگی هزار هزار میلیارد تومان می باشد ۲۰ قسمت و بخش آآن به واقع در اقتصاد جریان دارد و همچنین بقیه قفل شده می باشد هنگام و زمانی که ۲۰ قسمت و بخش منابع بانکها فعال باشد اقتصاد قفل میشود آن پول کافی نیست غیر فعال شدن ۸۰ قسمت و بخش منابع سیستم بانکی به رکود در قسمت و بخش مسکن می انجامد قفل شدن ۸۰ قسمت و بخش منابع بانکها قدرت وام دهی بانکها را به شدت کاهش داده و همچنین آن باعث کاهش نرخ مسکن میشود

چه عامل اقتصادی و مالی غیره ای بر نرخ مسکن تاثیر گذار می باشد ؟
احتمالا اکنون نقدینگی از هزار هزار میلیارد تومان عبور کرده با هزار هزار میلیارد تومان نقدینگی که ۹۶ قسمت و بخش آن هم سپرده بانکی می باشد نباید نرخ مسکن سقوط می کرد، ولی باید توجه داشت اشکال آن جاست که ۷۰ قسمت و بخش از سپرده های بانکی به ۶۰۰ هزار شخصیت حقیقی و همچنین حقوقی تعلق دارد که معادل حدود یک قسمت و بخش جمعیت کشورند، به عبارت دیگر در کشور تمرکز ثروت ساخته یا ایجاد شده، آن ۶۰۰ هزار فرد یا شخص مخارج اندکی دارند، مصرف محدودی دارند و همچنین تقاضای بسیاری ساخته یا ایجاد نمی کنند آن ۶۰۰ هزار فرد یا شخص به جند منزل و خانه احتیاج دارند؟ لذا به سبب تمرکز ثروت که طی ۱۵ سال شمسی قبل اتفاق افتاده ۹۹ قسمت و بخش جامعه صاحب ۳۰ قسمت و بخش سپرده های بانکی می باشد که اقتدار و قدرت خریدی ایحاد نمی کند،پس حجم نقدینگی مهم نیست، تقسیم نقدینگی مهم می باشد، تقسیم نقدینگی  بگونه ای نیست که در قسمت و بخش مسکن اقتدار و قدرت خرید ساخته یا ایجاد کند.

گفتید نرخ مسکن به یک سری عامل  اقتصادی و مالی و همچنین  غیر اقتصادی و مالی مرتبط می می شود عوامل  اقتصادی و مالی را گفتن کردید عوامل  غیر اقتصادی و مالی چه تاثیری بر قسمت و بخش مسکن دارد ؟
عوامل غیر اقتصادی و مالی چهار دسته اند :
یک – مصرف ۷۰ قسمت و بخش آب های زیر زمینی و همچنین تمام شدن آب یا کاهش منابع آبی در قسمت و بخش وسیعی از مملکت و همچنین سپس مهاجرت به تهران .
دو- بحران گرد و همچنین خاک در غرب که جهت ۸۰ روز در سال شمسی در بعضی منطقه ها و مناطق، زندگی عادی را دشوار می کند که آن روند موج مهاجرت به  کلان شهرستان ها راباعث شده می باشد، مهاجرت به کلان شهرستان ها طی ۱۵ سال شمسی قبل از منطقه ها و مناطق درگیر بجران آب و همچنین گرد و همچنین خاک،  تقاضا را در تهران بالابرد و همچنین آن اثر افزایش دخل و درآمد های نفتی در نرخ  مسکن را تشدید کرد، در وضع موجود بحران مهاجرت به سبب تمام شدن آب و همچنین بحران گرد و همچنین خاک  همچنان به نیرو خود باقی می باشد لذا مهاجرت به آن دو دلیل ادامه دارد.
سه :  وجود ۱۸ میلیون جوون بین ۲۳ تا ۳۳ سال شمسی که با ازدواج به مسکن احتیاج دارند و همچنین ناتوانی در خرید مسکن به افزایش اجاره انجامیده می باشد از آغاز سال شمسی ۹۲ تا کنون با وجودی که نرخ مسکن ۳۵ قسمت و بخش کاهش یافته اجاره منزل و خانه ۶۰ قسمت و بخش رشد داشته که واکنشی نسبت به ناتوانی در خرید حانه می باشد.
چهار –غرب دریاچه چیتگر یا منطقه ۲۲ بوسیله منابع طبیعی مرتع اعلام شده که سرمایه گذاری عمده تهران در قسمت و بخش مسکن را شامل می می شود و همچنین بعضی کارشناسان مسکن ادعا کردند درآن ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده آن روند سرمایه گذاری در قسمت و بخش مسکن در حکومت قبل در تهران را دچار مشکل می کند. 
از چهار عامل فوق که افزایش نرخ مسکن را باعث می شد سه عامل به نیرو حود باقی می باشد و همچنین عامل سوم به شدت رو به رشد می باشد ولی باید توجه داشت هیچ کدام از اینها اثر سقوط نرخ نفت را  در مشخص کردن نرخ مسکن حذف نمی کند ولی باید توجه داشت تعدیل می کند .

بر اساس مباحث و مطالب  تو عوامل اقتصادی و مالی کاهش نرخ مسکن را می طلبد و همچنین عوامل غیر اقتصادی و مالی افزایش نرخ مسکن را،  ولی برآیند آن هم کاهش نرخ مسکن را اجتناب ناپذیر می کند اساسا نرخ مسکن تا کنون چقدر نسبت به آخر آن هم در سال شمسی ۹۱ کاهش داشته می باشد ؟
به اظهار ریاست اتحادیه بنگاهداران مسکن در آبان ۹۴ نسبت اسفند ۹۱  نرخ مسکن در تهران به شرح ذیل کاهش یافته می باشد :در منطقه ها و مناطق اروپایی تهران آپارتمان متری ۷ میلیون متری ۴ میلیون تومان، در شمال تهران آپارتمان متری ۱۷میلیون متری ۱۲میلیون تومان،در جنوب تهران آپارتمان متری ۴ میلیون متری ۶/۲ میلیون تومان، در وضع موجود آن نرخ ها حداقل ۱۰ قسمت و بخش دیگر کاهش یافته می باشد و همچنین آن روند ادامه دارد.

نرخ مسکن تا چه مقدار و اندازه و میزان کاهش می یابد ؟
در حوزه مسکن مکانیزم کاهش نرخ به آن صورت می باشد که ابتدا معاملات کاهش می یابد و همچنین در مرحله بعد نرخ سقوط کند.

به عبارت دیگر جهت پیش بینی نرخ مسکن در بعدی بایستی و حتما به سیر معاملات مسکن توجه می شود؟
تعداد معاملات مسکن در اسفند در کل کشور ۵۷ هزار بوده و همچنین آن معادل تعداد فوتی های کشور می باشد در صورتی که هر فوت یک معامله مسکن را باعث می شود تعداد معاملات مسکن کم و همچنین زیاد در حد تعداد فوتی های کشور می باشد آن نشان می دهد معاملات مسکن خیلی زیاد حداقلی می باشد و همچنین در مرحله بعد نرخ سقوط می کند.

نرخ مسکن در ایران چقدر گران می باشد به عبارت دیگر نرخ مسکن حداکثر چقدر در ایران سقوط می کند ؟
متوسط نرخ یک متر واحد مسکونی فروش رفته در کشور در سال شمسی ۹۴ بالغ بر ۱٫۵ میلیون تومان بوده می باشد که با نفت ۳۵ دلاری منطبق می باشد، معدل نرخ منزل و خانه های فروش رفته در کل کشور بالانیست، در معدل نرخ منزل و خانه هائی که در کشور فروش رفته حباب وجود ندارد ولی باید توجه داشت معدل نرخ مسکن در کلان شهرستان ها و همچنین تهران بالاست، نرخ مسکن در کلان شهرستان ها و همچنین بالاخص تهران اکثرا و بیشتر بایستی و حتما سقوط کند.

تو می گویید ابتدا تقاضا جهت مسکن کاهش می یابد یا معاملات کم می می شود و همچنین سپس نرخ پائین می آید و همچنین نرخ مسکن در کل کشور حبابی نیست بلکه مشکل تنها و فقط به کلان شهرستان ها مرتبط میشود و همچنین در کلان شهرستان ها مشکل عمدتا به تهران مرتبط می می شود آیا آمار هم نشان می دهد آمار معاملات در تهران کاهش یافته می باشد ؟
به محدودیت های مذکور، در صورتی که یک نقطه دیگر را اضافه کنید  بهتر وضع را نشان می دهد، در تهران منزل و خانه های لوکس حبابی تر می باشد تا منزل و خانه های غیر لوکس ، یعنی ضمن آنکه نرخ ها در کلان شهرستان ها حبابی می باشد و همچنین نه بقیه کشور ، در تهران حباب اکثرا و بیشتر از بقیه کلان شهرستان هاست و همچنین در تهران نیز واحد های لوکس خباب بیشتری دارد تا واحد های غیر لوکس ، آمار هم آن را نشان می دهد ،۲۱ قسمت و بخش از آپارتمان های فروش رفته در تهران در اسفند بالای ۵۵۰ میلیون تومان بوده ( ۲۷۵۹ واحد ) که با توجه به وسعت تهران تقریبا یعنی صفر.

نهایتا پیش بینی تو از نرخ مسکن در بعدی جیست ؟
مسکن در تهران و همچنین نه در کشور متناسب با نفت ۱۱۰ دلاری نرخ گذاری شده و همچنین بایستی و حتما متناسب با نرخ نفت و همچنین در سطح وسیع تر و همچنین جامع تر، معادل برآیند عومل اقتصادی و مالی و همچنین غیر اقتصادی و مالی کاهش یابد، ، نرخ مسکن بیش از حد نرخ گذاری شده و همچنین بایستی و حتما کاهش یابد البته مهاجرت از منطقه ها و مناطق درگیر بحران آب و همچنین گرد و همچنین خاک آن بحث را تعدیل می کند مستلزم و نیاز جوانان به مسکن هم باز هم اثر گذار می باشد ولی باید توجه داشت همچنان نرخ مسکن بیش از اقتدار و قدرت خرید معدل جامعه می باشد

قسمت و بخش مسکن چگونه می تواند وارد فاز رونق می شود ؟
نرخ منزل و خانه کلنگی در تهران نسبت به سال شمسی ۶۳ حدود برار شده ولی باید توجه داشت اقتدار و قدرت خرید شهروندان و مردم شهر هزار برابر نشده می باشد، مشکل اینجاست که رشد نرخ مسکن بیش از رشد اقتدار و قدرت خرید شهروندان و مردم شهر بوده و همچنین دو راه حل اکثرا و بیشتر متصور نیست یا بایستی و حتما اقتدار و قدرت خرید شهروندان و مردم شهر افزایش یابد که با نفت ۳۵ دلاری ممکن نیست یا آنکه بایستی و حتما نرخ پائین بیاید و همچنین در صورتی که نرخ متناسب پائین نیاید رکود میشود یعنی معاملات مسکن کاهش می یابد(قلت معاملات مسکن در تهران واکنش بازار به بالابودن نرخ می باشد ) در صورتی که آمار معاملات مسکن در مورد واحدهای بالای ۸۵۰ میلیون تومان در اسفند ۹۴ بررسی کردن می شود تنها و فقط ۱۰۳۷ واحد مسکونی به فروش رفته که گواه توقف نسبی فروش آپارتمان های لوکس می باشد، انتظار می رود نرخ آپارتمان های لوکس در تهران سقوط بیشتری داشته باشد زیرا و به درستی که روند معاملات کاهش قابل ملاحظه ای را نشان می دهد

آیا تنها و فقط عواملی که اشاره کردید اعم از اقتصادی و مالی و همچنین غیر اقتصادی و مالی در نرخ مسکن موثر می باشد و همچنین عامل غیره ای موثر نیست؟
چرا سرمایه گذاری در تهران غلط انجام شده و همچنین آن دیگر ربطی به نرخ نفت ندارد متوسط واحد های مسکونی ساخته شده در تهران ۱۳۰ تا ۱۴۰ متر می باشد در حالیکه تنها ۱۵ قسمت و بخش از واحد های فروش رفته در تهران در اسفند ۹۴ بالای ۱۳۰ متر بوده می باشد، مسکن جهت افرادی ساخته میشومد که در تهران وجود ندارند آن ارتباطی با قیمنت نفت ندارداین سرمایه گذاری غلط می باشد ریشه بحران مسکن به سقوط نرخ نفت بازمی گردد که با تولید مسکن غیر متناسب با مستلزم و نیاز جامعه تشدید شده می باشد
اطلاعات ذیل که مرتبط به سال شمسی ۱۳۹۳ در شهرستان تهران می باشد به خوبی آن فرایند را نشانت می دهد :
الف- مجموع مساحت زیربنای مشخص کردن شده در پروانه های احداث ساختمان صادر شده از سوی شهرداری های شهرستان تهران حدود ۱۵۶۸۸ هزار متر مربع بوده
ب- تعداد واحد مسکونی پیش بینی شده در پروانه های احداث ساختمان صادر شده از سوی شهرداری های شهرستان تهران بالغ بر ۸۳۱۱۲ واحد بوده می باشد
ح-متوسط زیر بنای واحد های مسکونی در تهران بر اساس اطلاعات فوق ۱۸۹ متر می باشد با کسر مشاعات از ۱۸۹ متر ، ساخت واحد مسکونی با آن متراژ با واقعیت های شهرستان تهران منطبق نیست

مباحث و مطالب تو بر آن اساس می باشد که عوامل اقتصادی و مالی باعث کاهش نرخ مسکن و همچنین عوامل غیر اقتصادی و مالی باعث افزایش نرخ مسکن میشود ولی باید توجه داشت برآیند آن دو، باعث کاهش نرخ مسکن می می شود برآیند را چگونه محاسبه می کنید؟ چه شاخصی آن برآیند را نشان می دهد ؟
اساس حرف من آن می باشد که رشد نرخ مسکن در تهران خیلی زیاد بیش از رشد اقتدار و قدرت خرید  شهروندان و مردم شهر آن کلان شهرستان بوده و همچنین لذا نرخ بایستی و حتما تا انطباق نرخ با اقتدار و قدرت خرید کاهش یابد ولی باید توجه داشت آن پیشامد جدید چسبندگی دارد و همچنین جامعه مقاومت می کند و همچنین اکنون اقتصاد  در فاز مقاومت می باشد ولی باید توجه داشت در فازمقاومت، معاملات مسکن کاهش می یابد ولی باید توجه داشت شاخص : به اظهار مشاور وزیر مسکن در سال شمسی ۱۳۸۱ وام بانکی در تهران جهت خرید یک آپارتمان ۷۵ متری معادل ۶۰ قسمت و بخش نرخ آپارتمان بود و همچنین اکنون وام بانکی متعلقه تنها کفایت خرید ۱۰ متر مربع آپارتمان ۷۵ متری در تهران را دارد  آن نشان می دهد رشد نرخ مسکن خیلی زیاد بیش از رشد اقتدار و قدرت خرید قشر متوسط و همچنین ضعیف بوده و همچنین همچنین و علاوه بر آن هم رشد  نرخ مسکن ، خیلی زیاد بیش از رشد قدرت وام دهی بانکها بوده می باشد.

نرخ مسکن در کلان شهرستان ها را بحث کردید ولی باید توجه داشت به پیش بینی  نرخ مسکن در بقیه ایران نپرداختید ؟
در منطقه ها و مناطق درگیر کم آبی، نرخ مسکن روند به شدت رو به نزولی خواهد داشت . معاملات به شدت کاهش می یابد ولی باید توجه داشت در مناطقی که بحران آب وجود ندارد مثل دو استان شمالی یا منطقه ها و مناطق بسیاری در آذر بایجان مثل مرند، به سبب کاهش دخل و درآمد ارزی و همچنین کاهش اجباری واردات ، کشاورزی رشد می کند و همچنین اقتصاد پویایی خود را خواهد داشت سقوط نرخ نفت ، در مناطقی که بحران آب، جدی نیست رونق اقتصادی به همراه دارد.

تحلیل تو نگاهی سه ساله به اقتصاد را تداعی می کند دریک نگاه طولانی رو به جلو چی ؟
بایستی و حتما یک بعدی نگری ده ساله به اقتصاد داشت و همچنین بر بنیاد بعدی نگری ده ساله بعدی راپیش بینی کرد. در نگاه ده ساله بزرگترین مشکل ایران که همه معظلات و مسائل و مشکلات دیگر را تحت الشعاع قرار می دهد بحران اشتغال می باشد. همه منابع دیر یا زود جهت حل بحران اشتغال بسیج می می شود. در آن هم حالت، حتی در صورتی که نرخ نفت مجددا گران می شود دخل و درآمد نفتی نمی تواند به سمت مسکن هدایت می شود و همچنین اقتصاد مجدد مسکن محور می شود. اقتصاد در بعدی "اشتغال محور"  می می شود و همچنین هنگام و زمانی که اقتصاد "اشتغال محور" شد، سرمایه ها به سمت مسکن حرکت نمی کند بازی مسکن در ایران پایان یافته می باشد .

ولی باید توجه داشت در رسانه ها موجی ساخته یا ایجاد شده که مسکن از اردیبهشت وارد فاز رونق می می شود ؟
در زمستان ۹۴ متوسط نرخ فروش نفت ایرات به نقل از اوپک ۲۹ دلار بوده می باشد که پول آن هم در بهار به اقتصاد تزریق می می شود و همچنین انطباق اقتصاد ایران در بهار ۹۵ با نفت ۲۹ دلاری به کاهش شدید تقاضا منجر می می شود. ممکن نیست با نفت ۲۹ دلاری ، مسکن وارد فاز رونق می شود در سال شمسی جاری و همچنین با نفت ۳۵ دلاری ،دخل و درآمد صادرات نفت ، میعانات و همچنین فرآورده سهم حکومت ، معادل ۹۶ قسمت و بخش کمک حکومت به دو صندوق بازنشستگی می باشد، یا نفت ۲۹ دلاری دخل و درآمد حکومت از صادرات انرژی، کفایت حقوق بازنشسگان را هم نمی دهد. به عبارت دیگر به استثنای حقوق بازنشستگان، حکومت در هر باره ای در اقتصاد دخالت کند شهروندان و مردم شهر بایستی و حتما پول آن هم را پرداخت کنند چگونه ممکن می باشد هنگام و زمانی که حکومت آن گونه خرج می کند مسکن وارد فاز رونق می شود البته در دوران سقوط نرخ نفت ، حداقل نرخ در سطج ۲۹ یا ۳۵ دلار  باقی نخواهد ماند در سال شمسی جاری نفت گران تر میشود ولی باید توجه داشت آن به معنای بازگشت به نرخ های گران قبل در سال شمسی جاری نیست

تو وارد شدن مسکن به فاز رونق در اردیبهشت را غیر واقعی می دانید ؟
۲۹ قسمت و بخش از سپرده های سیستم بانکی به تسهیلات تغییر پیدا کردن نشده و همچنین ۴۹ قسمت و بخش به حکومت و همچنین ۱۱۴ شرکت دولتی وام پرداخت شده که برگشت ندارد و همچنین بانکها تنها و فقط با ۲۲ قسمت و بخش سپرده ها کار می کنند و همچنین در بهار دگرگونی و تغییری در آن ارتیاط رخ نمی دهد، آن بانکها خواهند بود که در کنار حکومت، اقتدار و قدرت خرید ساخته یا ایجاد می کند هنگام و زمانی که بانکها با ۲۲ قسمت و بخش ظرفیت خود فعال باشند و همچنین حکومت جز در حقوق بازنشستگان، بقیه هزینه هایش بایستی و حتما بوسیله شهروندان و مردم شهر تامین می شود، انتظار وارد شدن قسمت و بخش مسکن به رونق غیر واقعی می باشد.

• نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد تا معاملات رونق یابد
چه بایستی و حتما اتفاق بیفتد تا رونق به قسمت و بخش مسکن بازگردد؟

نرخ مسکن بیش از اقتدار و قدرت خرید قشر متوسط و همچنین ضعیف رشد کرده نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد تا با سطح دخل و درآمد متعارف خانواده ها هم سطح می شود تا معاملات راه بیفتد.

• سودی که بانکها از آغاز سال شمسی ۹۲ به سپرده پرداخت می کنند از بازده اقتصاد بالاتر می باشد
در سال شمسی بعدی هم مسکن وارد فاز رونق نمی می شود
؟
سودی که بانکها از آغاز سال شمسی ۹۲ به سپرده پرداخت می کنند از بازده اقتصاد بالاتر می باشد. سه سال شمسی متوالی می باشد که بانکها سودی که به سپرده می دهند از بازده اقتصاد بالاتر می باشداین روند تا ابد ادامه نخواهد داشت،آن روند به کوچک شدن بانکها انجامیده می باشدبانکها دارند کوچک میشوند،بانکها دارند زیان می کنند، دیر یا زود بانکها ناتوانی خود را از پرداخت سودی که از آغاز سال شمسی ۹۲ تعهد کرده اند اعلام می کنند، هنگام و زمانی که اعلام، تحقق یابد، سود ابرازی از آغاز ۹۲ به بعد دود میشود، هنگام و زمانی که دود سفید از دود کش ها زباله کشید، مسکن وارد رکود سختی میشود، ممکن می باشد دود سفید در سال شمسی ۹۶ در آسمان قابل رویت می شود، حباب سود سپرده در آسمان مسکن می ترکد.

• توسعه فیزیکی کلان شهرستان ها دیگر ممکن نیست
در افق ده ساله بایستی و حتما منتظر چه رویدادهایی باشیم ؟

دو بال شرق و همچنین غرب ایران ، بال شرق از چابهار تا سرخس و همچنین بال غرب از خوزستان تا ارومیه، در صورتی که به حال خود رها می شود، بال غرب بخاطر بی آبی و همچنین بال شرق به خاطر بحران گرد و همچنین خاک، به سمت تخلیه حمعیتی و همچنین مهاجرت به کلان شهرستان ها پیش می روند و همچنین کلان شهرها و روستاها ظرفیت جذب آنها را ندارند، منابع کشور بایستی و حتما جهت جلوگیری از تخلیه آن دو بال، بسیج می شود، هیچ راه دومی نیست، تهران را نم یشود از شهرستان ۱۴ میلیونی ( قطب تهران و همچنین نه شهرستان تهران ) به قطب ۲۰ میلیونی تغییر پیدا کردن کرد. تجدید سیاست ها در آن دو باره منابع را به سمت بال شرق و همچنین غرب  هدایت می کند و همچنین نهایتا تجهیز منابع در کلان شهرستان ها جهت مسکن را خیلی زیاد محدود می کند، توسعه فیزیکی کلان شهرستان ها دیگر ممکن نیست .

• نفت مجددا گران می می شود
در افق ده ساله بایستی و حتما منتظر چه رویداد غیره ای باشیم؟

نفت مجددا گران می می شود و همچنین به کمک نفت گران، مجددا در ایران رونق میشود ، رونق و همچنین رکود در ایران به نرخ و همچنین حجم صادرات انرژی مرتبط می می شود، نرخ نفت دیر یا زود گران می می شود و همچنین رکود فعلی به رونق تغییر پیدا کردن می می شود.

از تاثیر قسمت و بخش مسکن بر دیگر قسمت و بخش ها در ایران سخنی به میان نیامد ؟
هنگام و زمانی که مسکن گران می می شود شهروندان و مردم شهر حس می کنند که ثروتمند تر شدند و همچنین اکثرا و بیشتر مصرف می کنند  و همچنین هنگام و زمانی که مسکن ارزان می می شود حس فقر در شهروندان و مردم شهر رشد می کند و همچنین کمتر مصرف می کنند، یکی از عوامل رکود فعلی یا قلت تقاضا به همین بر می گردد.

ارسال به فیسبوک
ارسال به لینکداین
ارسال به توییتر


نرخ مسکن بایستی و حتما ۴۰ قسمت و بخش کاهش یابد در تاریخ ۱۷ April 2016 | 9:05 pm نشر یافته شده شده می باشد

درباره ی admin

مطلب پیشنهادی

2433178

محرومیت مردم از لحاظ مسکن در خراسان

محرومیت مردم از لحاظ مسکن در خراسان زن روستایی با لبخندی می‌گوید «خوب شد زلزله …